回暖！樓市或成政策刺激"風口"
??近日，福州市《關於統購商品房和安置房、回購安置協議指導意見（試行）》，統購市民商品房、安置房，用於安置拆遷群眾。業內人士認為，該意見有利於樓市去庫存。如有購房問題可咨詢400-606-6969轉211
??而在今年的政府工作報告裡，繼2014年後再度沒有出現“房地產調控目標”的字眼，而改成瞭“穩定住房消費”、“堅持分類指導”等表述。再加上降息降準及各地政府各項利好樓市政策出臺，低迷已久的房地產仿佛又將成為政策扶持的“風口”行業。
??記者從市場上瞭解到，隨著春節過去，3月、4月份推新潮即將到來，一線樓市及土地市場已經逐步回暖，部分樓盤開始醞釀新一輪漲價。
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?而業內人士透露，融資方面，雖然受到佳兆業事件疊加美元升值的影響，房企境外融資難度暴漲，但是境內A股市場再融資已經如火如荼，更加利好龍頭企業。在
營銷環節，地產“觸網”愈發頻繁，雖然依然難以繞開線下交易，且並非所有試水房企都能嘗到營銷成本下降的甜頭，但已經開啟瞭新的引流渠道。在政策的利好和
庫存去化加速的預期之下，房地產股未來走勢仍可期待。
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??樓盤迎來開盤潮 廣州已有樓盤開漲
??隨著春節假期的過去和降息利好的釋放，房地產市場重新回到轉暖的軌道。3月、4月份的開盤潮即將到來。
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?據某監控中心統計，廣州今年2月共發放45張預售證，新增住宅房源6453套，環比漲46.19%，同比大漲189.24%。3月預計將有26個樓盤推
新，其中，住宅盤有21個。3月預計推新數同比去年3月漲8.33%。而杭州、深圳等多個城市3月份也即將迎來開盤潮。
??折扣卻悄然下降。數據顯示，廣州市3月預計推新樓盤在優惠折扣上相比適逢春節的2月明顯遜色不少。26個樓盤中，已知將推出優惠的樓盤僅10個，優惠占比38.46%。而2月推新的樓盤中，有67.86%的樓盤有優惠折扣。
??廣州在售樓盤不少也打起瞭漲價的主意。其中，白雲區一住宅樓盤於2月底每平方米已提高300元，而年前，已有部分樓盤開始小幅收縮折扣，價格漲幅多在2個點左右。
??“3月、4月份確實將迎來開盤小高潮。”方圓地產首席分析師鄧浩志表示。同時，他承認，年前開始的樓盤“暗漲”現象也確有進一步擴大的趨勢，但仍屬個案，“如果庫存消化速度較快，下個季度，也就是4月份開始，市中心等重點區域可能首先出現普遍漲價。”
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?記者發現，漲價的“底氣”來自於存銷比的逐漸下降。易居房地產研究院提供數據顯示，35個城市新建商品今年1月份住宅存銷比已降至14.5個月，而在去
年年中，這一數字曾接近20個月。上海易居房地產研究院研究員王曉燕認為，各類救市政策的效應在積極釋放，還會帶來存銷比的繼續下滑。
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?一線城市的土地回暖也十分明顯。中原地產數據顯示，1月一線城市土地成交金額達到530.9億，相比上漲瞭40.3%，而2月土地市場受春節假期影響暫
停，總成交則為198億。中原地產首席分析師張大偉表示，預計在兩會後，一線城市樓市出現小陽春的可能性很大，房企將繼續在一二線市場競爭優質土地。
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??房企營銷“觸網”成本未必降
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?互聯網時代，作為傳統行業的房企營銷“觸網”已經蔚然成風。去年，萬科、綠地和碧桂園等多傢龍頭房企均開始調整企業自身的營銷戰略，一方面擴大與房地產
電商平臺的合作，另一方面搭建公眾號、app等互聯網營銷平臺，進行互聯網全民營銷甚至打造互聯網金融產品，但是，並非每個房企都能從中嘗到營銷費率下降
的“甜頭”。
??“其實每個房企的營銷費率都
不一樣，但一般是在3%左右，自從擁抱互聯網之後，費率確實有下降的趨勢。”一位本土大型房企中層人士對記者表示，以前的營銷是以“投放”為主，因此沒有
辦法評估營銷的效果，但和房地產電商結合之後，可以直接以效果來付營銷費用，“房地產電商要有成交我們才付錢，雖然單套傭金並不低，但營銷費花費得更為精
準，因此可以節省一部分的成本。”
??但另一
位千億房企廣東分公司負責互聯網營銷的中層對記者表示，雖然公司也積極“觸網”，建立瞭自己的微信營銷平臺，但沒有實現降低營銷成本的結果，“房地產屬於
非標產品，購房者最終還是要到現場看過朝向戶型景觀才可能真正完成購買過程。”不過，他表示，互聯網平臺“肯定是趨勢”，至少能多一個渠道吸引顧客，實現
互動並引流。
??上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示，目前房企積極“觸網”搭建互聯網平臺，本質上都希望實現“去中介化”的目的。一方面，目前搭建互聯網平臺的成本並不是太高，另一方面，目前確實有部分消費者願意通過移動互聯網平臺來達成購房買房。
??嚴躍進分析稱，通過網絡平臺搭建，可以將內部營銷費用轉化為全民營銷費用，能夠消除信息不對稱的風險。
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??境外轉境內 定增再融資額度大增
??中原地產研究中心統計數據顯示：今年1月，僅有遠洋地產、旭輝控股和珠光控股3傢房企完成境外融資；而2月份，也僅有碧桂園、恒大地產及綠城中國3筆完成的境外融資。1~2月國內房企境外融資總額度僅為36.85億美元，同比跌幅達到73.35%。
??“往年房企都會選擇在1~2月份境外大規模融資，但在2015年房企受到佳兆業事件和人民幣貶值影響，出現瞭融資難現象，且融資成本也明顯上漲。”張大偉介紹稱，2月份3傢公司境外融資利率均達到7.5%以上，而往年，這三傢公司的融資利率均在6%~7%左右。
??證監會新聞發言人此前表示，對於上市公司再融資、並購重組涉及房地產業務的，不再由國土部事前審查。房企在A股市場上，再融資的獲批難度將明顯降低。
??不少房企將視線重新轉至國內
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?根據公開市場粗略統計，2014年房企再融資已完成400億元，約20宗，尚未實施再融資資金規模557億元。而在2015開年以來，僅僅不到三個
月，A股市場房企通過定增方式提出再融資方案的已有13起，計劃募集資金總額達420.84億元，達到去年全年再融資規模的四分之三。多位業內人士認為，
采取國內融資的房企數量和融資規模還將進一步增長。
??此前，中銀國際房地產分析師田世欣曾表示，股市融資功能將得以恢復，龍頭房企受益將最為明顯，這將推動強者恒強的趨勢。
??定增未必利好股市
??地產股仍可關註
??資本市場：
??在A股，再融資並非每次都能帶來股價大幅上漲。今年年初榮盛發展宣佈再融資後復牌，股價一日大跌達到9.82%。
??“再融資定增對於股票本身並不一定是利好，首先要看股東會不會出現金參與定增，同時要看原始的股票價格，如果股東出現金參與定增，股價又處於近年來的低位，定增後股票上漲概率就較大。”天風證券總經理廖偉華表示。
??不過，即使如此，由於政策好轉及去庫存壓力逐步緩解，房地產股依然被看好。
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?華融證券分析師易華強表示，目前房地產的政策環境已經全面寬松，政府采購存量房也有利於商品房市場的發展。在支持改善型住房的框架下，未來二套房貸首付
款比例降低的可房貸轉增貸流程信貸年息內湖房屋汽車貸款能性較大。同時，其認為，金融開發和融資創新也將對房地產行業產生積極影響，開發商可以通過多種方式從金融機構融資，“建議關註業績增長明
確的一二線地產及園區服務類公司。”
??而平安證券王琳則認為，地產政策仍有博弈空間，行業增長率及利潤率下行將倒逼開發商對傳統業務轉型和創新，可以關註轉型進程中的房企及有轉型預期的房企。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2015-03-07/08365979771296941398353.shtml
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