直播2014廣東房地產發展論壇（1）
??為深入探討行業轉型升級的機遇與挑戰，貫徹省委省政府振興粵東西北戰略，廣東省房地產行業協會定於12月18－19日在汕頭龍光喜來登酒店舉辦“廣東省房地產行業協會2014年度會員大會暨廣東房地產發展論壇”。
??大會將以“新常態、深轉型”為主題，重點討論十八屆四中全會後宏觀經濟與房地產市場走勢、互聯網思維與房地產業價值鏈重塑、新常態下養老地產、休閑旅遊地產、縣域地產的機遇和挑戰等行業前沿問題，舉辦研討、交流、聯誼、考察等活動。
??今日下午將舉行廣東房地產發展論壇，重點討論十八屆四中全會後，宏觀形勢與房地產市場前瞻、平臺戰略與互聯網思維——中國房地產如何從類制造業向現代服務業轉變、房企涉足養老產業的機遇和挑戰等話題。
??論壇時間：12月18日14:30-18:00
??舉行地點：汕頭龍光喜來登酒店
??———以下為論壇前省房協蔡穗聲會長答記者問，按F5刷新可獲取最新信息———
??黃秘書長：歡迎大傢來到美麗的汕頭，下面大傢可以自由提問。
??記者提問：前段時間佛山捆綁限購之後炒得比較火，甚至有些專傢當時說中秋節廣州就能捆綁限購，現在幾個月過去瞭沒有消息，您怎麼看待這一現象？
??蔡穗聲：這個問題其實我上午也問過一些人，據說跟一些領導更換有關系，比如說市主要領導有更換，領導剛到位有些工作要調研，一些主管又抓起來瞭，這些都可能會有影響，不過從我們省房協的態度來說，我們今年下半年以來，一直是提倡廣州、深圳其實可以有序逐步放開，我還是這個態度，具體講廣州的南沙，就沒必要限購瞭，非中心城區可以放開限購，逐步逐步深入到城區。
??記者提問：先松哪些呢？
??蔡穗聲：我們建議南沙可以先松綁，應該實行寬松一點的政策，我們是這麼呼籲，但什麼時候可以放開我們真的不敢猜測，因為政府有很多考慮，有些考慮我們不一定把握得到。
??記者提問：您是否認為現在已經到瞭松綁限購的時候瞭？
??蔡穗聲：我認為已經到時候瞭，政府可能有種種原因還沒有松開，可能有些考慮我們沒把握住，這是政府的決策，而不是我們的決策。
??記者提問：您能不能預計一下是什麼時候？
??記者提問：蔡會長提到南沙區，我想問一下南沙自貿區是不是真的確定瞭呢？
??蔡穗聲：國傢不是說三個區嗎，南沙、天津、廈門三個自貿區，現在看起來這屆政府是力推自貿區的戰略，這個東西我猜應該是確定的，這也是政府決策，真的不是我們能決定的，我們隻能說看到國務院發佈的消息還是比較肯定的，但是什麼時候落地也是看政府的。我估計很多工作還要處理。
??記者提問：你覺得南沙市場怎麼樣，按照你們的調研，據我們看南沙是跟其他區域很不同，因為受政策刺激非常大，一刺激就上去，一沒有刺激就又下去瞭，這是一個非常受外力影響很大的區域，您覺得南沙的前景怎樣？
??蔡穗聲：其實南沙的前景應該不錯，地理環境來看今後的前景很好，但是也有一個過程在裡面，畢竟現在離廣州的中心城區交通距離還很遠，起碼是40分鐘的交通距離，另外現在產業在那裡還不是很多，所以需要一個過程。但是如果國傢的政策有一些調整，比如說自貿區的加快建設，產業加快在那裡可以有更多產業建立起來，能夠更多的完善配套建設，其實它的前景，成為廣州一個新的大傢買房的熱點地區，應該不是一個問題，但還是剛剛你所講的就是政策和產業的配套問題，這些東西都比較花時間。
??記者提問：我覺得南沙發展的速度相對而言是不是太慢瞭，比如說科學城板塊的發展速度遠遠超過南沙。
??蔡穗聲：蘿崗畢竟離中心城區很近，很多科技的產業擺在那裡，第二個跟廣州的距離是很近的，現在有地鐵也是可以到蘿崗瞭，這些都是南沙有地理位置的劣勢，但是南沙的自然地理環境，港口的優勢，它是廣州往南遷移的主要區域，這幾個優勢來看，應該是指日可待的，但是問題還是每個區域發展總是有時間的問題，總是你政府的政策落地到產業和配套實現，總是有一個時間的差異，比如說要一年兩年，這個時間肯定是需要的，甚至更長的時間，就變成瞭人口的遷移會等在那裡，但是往下看，自貿區真的落地的話，真的會加快這個進程的。
??記者提問：這是聚焦點，從東部迅速轉到南部。
??黃秘書長：從上海的自貿區的經驗來看，應該是吸納服務業，服務業進駐帶來的房地產利好，比原有的產業配制以及所謂解決廣州市剛需人口居住問題更好，我理解未來的自貿區可以吸納很多的在那裡紮根的企業可以很好的帶動房地產，以往我們對南沙有一個比較美好的追求，但是因為有這個市場，我們的購買者，比如說投資等等的目的去的，對居住的功能還沒有那麼高的要求，所以造成今天整個南沙的居住人氣不旺，體現不出房地產解決我們居住方面的需求，所以我是有這樣的看法。
??記者提問：剛剛說到市場，還有一個問題問會長，省房協作為前沿的引領者，我們也想知道，因為現在下半年以來，我們看到廣州市場確實比上半年好一些，無論是成交量還有價值，有一些也是向好的，但是我們現在也看到廣州的庫存量還是很大的，會長覺得我們明年，他們都說明年又要漲起來瞭，購房的壓力可能更大瞭，您覺得怎樣？明年上半年的市場。
??蔡穗聲：我覺得準確的判斷還是有困難的，從目前的政策延續下去，可以看到明年起碼上半年政策還是相對寬松一點，比起現在整個中央的政策和國傢的政策，還是要振興經濟，畢竟經濟受到下行壓力比較大，所以可以預見我們說到明年上半年，起碼在宏觀經濟的寬松度上面，金融政策、貨幣政策都會寬松一些，因為延續目前的政策，就不會說有一個所謂收緊的變化，看起來這個機遇小一點，在政策比較寬松的情況下，尤其是貨幣政策、金融政策都相對寬松的情況下，我們根據以往經驗也看出樓市其實會相對好一些，老百姓買房的支撐力會好一些，利率降低瞭老百姓買房的壓力就小一些。
??至於有些人說房價會不會漲起來，因為房價漲和跌的因素比較多，這隻是因素的其中一種，還有別的因素同時會起作用，比如剛剛你講到的庫存問題，庫存說明供需關系，如果供需關系寬松，盡管貨幣政策寬松，那也不見得房價可以漲起來，還要一個開發商要去庫存，所以有很多的關系和因素在裡面的，我看不是單純的一個或者兩個因素就決定房價一定漲起來，當然我們說房價可能有上漲的壓力在裡面，但是不一定就能夠漲起來，我覺得還是有很多的因素。
??記者提問：上漲的壓力是什麼？
??蔡穗聲：就是說從市場來說或者從經濟學理論來說，利率下降意味著房價有上漲的壓力，利率上升意味著房價有下降的壓力，但是這是其中的一個重要的因素，不是唯一的因素。但是最根本的因素是供需關系，現在供需關系總體來說不是很緊張的階段，我們的判斷總體來說城鎮居民住房短缺的狀況基本過去瞭，某些地區可能會出現一些過剩，當然也有結構性的失衡，比如說特大城市，城市的中心城區，可能還會有供應緊張一些，所以在供需關系不是以前的短缺情況下，指望房價會有大的上漲，恐怕不是太現實。還有一個因素可以分析到，就是投資渠道的問題，以前投資渠道比較單一，就是房地產投資，都覺得比較靠譜，其他都不太好，但是現在可以看到國傢很多方面都改善瞭，比如說股市也做得比較好，也在上升的階段，也吸收瞭很多的投資，另外還增加瞭很多的投資機會，什麼基金、互聯網金融都分散瞭投資力量。這些因素都變成對房價上漲的壓力有所減緩。
??記者提問：您覺得最近的股市的走勢，其實對樓市也算是一種利好，以前所有錢往樓市堆的時候，那就是整體過熱的情況會有，但是現在投資渠道一多，對房地產來說也有泄洪的作用，不會那麼火。
??蔡穗聲：我同意你的看法。
??記者提問：我覺得確實是這樣，以前我們說股市一跌到1000多，大傢往房地產裡面走。
??蔡穗聲：以前投資渠道比較單一的時候，房地產承受瞭很大的壓力，你說不漲都不可能，但是現在如果是一分散化之後，而且大傢的預期，房價的上漲也不是那麼快，或者不是一定上漲，有這個預期形成之後，對它的壓力減少很多，這也是一個健康的表現。
??記者提問：會長剛剛說到從整體上面看住房短缺的現狀有所減緩，是不是說房地產的黃金十年結束瞭？
??蔡穗聲：這又是另外一個話題瞭。
??黃秘書長：還有5分鐘。
??蔡穗聲：所謂黃金時代過去的說法，我認為有些道理，主要針對的是原來住宅市場，因為過往十年住宅市場嚴重短缺，加上投資的原因，確實變成企業生產什麼住宅都賣得出去，而且賺得比較高的利潤，另外一個是生產方面變成比較粗放式的經營，就是這種經營方式比較粗糙、粗放，就好像是黃金時代，但是我的看法如果換一個思維看法恐怕不一樣，換個新常態來考慮就不一樣，以往十年就是增長比較快的十年，但是新常態下我們知道增長速度從高速轉到中高速，房地產不需要每年增長百分之三十幾，增長百分之七八也可以，這個以後都可以存在，再一個房地產不但是住宅，我們要看到更廣的領域，跟產業的結合，現在很多的文化、體育、休閑旅遊、養老等等，這方面還有一些港口、工業園區、物流，如果這樣放開眼界去看的話，房地產發展的前景還是很多、很大的，還遠遠沒到黃金的時候，尤其是我們更要考慮到今後房地產的發展不是靠以前的囤積土地，然後到房價上漲，而是要求我們更加精細的經營，真的黃金時代真的沒有過去。
??所以如果我自己概括的話，我認為以往過去的十幾二十年，隻能是人類省長中的比較瘋長的青春期，但是也是野蠻省長的青春期，往後應該是更成熟的成長期。
??房子信用貸款意思利率多少免費諮詢試算記者提問：協會下面有很多的房地產會員單位，比如說今天的龍光，這些房地產公司您對未來的模式有沒有什麼建議？
??蔡穗聲：這個正好跟剛剛的話題銜接上，如果我對你的問題給你一個印證，美國房地產發展200年，但是從50年代開始，每年增長的值占GDP的比重是10%，從2006年開始是13%，2008年是12%，但是廣東房地產的增加值占GDP的比重，從2005年到2012年隻占7%到9%，還沒有美國房地產那麼高，說明房地產發展200年還是支柱產業，並不是中國的發展二十年就不再是支柱產業瞭。回到你的話題，我們要學美國的房地產是服務為主，不再是售賣為主瞭，這才是我們的轉型升級瞭。
??記者提問：現在大傢在說房地產的行業轉型，像龍光也提到今後會則其進入旅遊、養生、養老的項目開發，您覺得這個行業的轉型趨勢您怎麼看？
??蔡穗聲：這個完全正確，房地產轉型應該符合國傢提到的消費方向，包括養生養老、休閑旅遊、信息產業這些，都是房地產業應該配合的，房地產是基礎性、先導性的產業，我們不要把房地產當成住宅，住宅是其中的一個產品，這是產品的多元化，另外一個經營方式的轉變，從售賣轉變為服務，提供服務、增值，這方面轉型我認為比較多，就是我們講的應該向美國房地產學習，我們這幾年就是提倡這個東西。
??記者提問：從今年年初到年底，房地產企業的高管離職相對去年增加瞭五六成，蔡會長覺得這是不是從反面來揭示出房地產市場出現瞭真正的低谷呢？
??蔡穗聲：轉型過程中肯定是痛苦的，也肯定會有些人跟不上，也會造成一定時期的跌落，都是很正常的，但是我們看到方向在哪裡，就像現在中國經濟我們看是正在轉型中，從8%到7%，也是痛苦的，也有很多企業倒閉，這都是再正常不過的，但是方向在哪裡？方向還是要科技立國，必須要創新，不能老靠低產值的剝削農民工賺取外匯，但是走下去就是很光明的企圖，房地產業是一樣的，所以有可能看到房地產過去幾年有些很痛苦，或者慘不忍睹的現象，我覺得都沒關系，都是正常的。人的100年壽命中也有很痛苦的過程，但是你在不斷成長，從青春期到成長到老年，一路走下去會很輝煌，不見得老年就沒有小孩的時候輝煌，我恰恰認為房地產的黃金時代還沒有到來。
??記者提問：從離職的高管來看有相當一部分已經不在房地產業做瞭，轉型做網絡瞭，而且搞財務的這幫人，一個公司的財務轉型是不是真的說明這個問題？
??黃秘書長：我覺得房地產本身發展方向也很多，剛剛我們小許提到像龍光也有很多這方面的轉變。
??記者提問：我代表深圳的媒體問一下，為什麼這次大會要選擇在汕頭，為什麼選擇龍光作為首席合作夥伴？
??蔡穗聲：汕頭現在是省委省政府在粵東西北戰略發展的重要城市之一，不僅有一個海上絲綢之路，還準備搞一個華僑實驗區，龍光十幾年來深耕細作，除瞭搞住宅還有高速公路，還有一些物流區準備建設，去年底在香港上市，在資本市場運營，這些我們都覺得是房地產企業很好的品質，我們覺得企業真的應該多關註資本市場的運作，不要把房地產等同於住宅，不要一想房地產產業就想起住宅，住宅隻是其中一個產品，房地產國民經濟的支柱產業，你看美國房地產行業發展200年瞭還是支柱產業，所以我們對房地產的認識還要提高，對房地產還沒有認識到本質，還要不斷的學習。
??黃秘書長：因為時間差不多瞭，謝謝大傢。
??———以下為論壇現場直播，按F5刷新可獲取最新信息———
??2014廣東房地產發展論壇現場
??主持人：大傢下午好，我是省房協秘書長王韶，上午我們成功圓滿的召開瞭2014年廣東房協會員大會，為即將到來的2015年開瞭一個好頭。
??即將過去的2014，對於廣東房地產而言是極其困難的一年，市場持續低迷，自8月份開始商品房銷售才逐步回升，降幅繼續收窄，商品房去化周期有所縮短，市場回暖趨勢四得到初步確立。但新常態下，伴隨國傢宏觀政策環境、社會經濟環境、政府需求和土地供應渠道的轉變，房地產業依然面臨挑戰和考驗。
??本次論壇以“新常態、深轉型”為主題，重點討論十八屆四中全會後宏觀經濟與房地產市場走勢、互聯網思維與房地產業價值鏈重塑、新常態下養老地產、休閑旅遊地產、縣域地產的機遇和挑戰等行業前沿問題，目的是更好的引領廣東房地產走出困境，開創新的發展局面。
??出席今天論壇的主要領導嘉賓有：
??汕頭市人民政府
??中國房地產業協會 王平副秘書長
??廣東省住房和城鄉建設廳房產處 潘偉堂處長、周卓豪副處長
??廣東省房地產行業協會 蔡穗聲會長
??深圳市住房與城鄉建設局 李延忠局長
??潮州市住房和城鄉建設局 林建新局長
??雲浮市住房和城鄉建設局 溫耀良調研員
??汕頭市住房和城鄉建設局
??汕頭市房地產管理局
??韶關市住房和城鄉建設局 何平良副局長
??揭陽市住房和城鄉建設局 王集德副局長
??河源市住房與城鄉規劃建設局 黃國全副局長
??河源市土地儲備中心 朱振良主任
??茂名市水東灣新城建設管理委員會 孫波主任
??揭陽市大南山華僑管理區 陳海清副處長
??汕尾住房和城鄉建設局 劉初棠副局長
??汕尾市房地產管理局 劉升河局長
??肇慶高新區人居環境建設和管理局
廣東房協常務副會長、輪值主席、珠江實業集團董事長 鄭署平
廣東房協常務副會長、萬科企業股份廣州公司總經理 唐激揚
廣東房協常務副會長、惠州隆生企業（集團）董事長 劉小波
廣東省房協副會長、龍光地產集團副總裁 紀建德
廣東省房協副會長、頤和地產集團執行董事 趙永爽
廣東省房協副會長、廣州新城市投資控股集團董事長 曹志偉
廣東省房協副會長、廣東宏遠集團房地產公司董事長 鐘振強
廣東省房協副會長、江門錦富房地產公司總經理 王安泉
廣東省房協副會長、韶關富康物業有限公司總經理 鄭少初
廣東省房協副會長、宜華地產股份有限公司董事長 劉紹生
廣東省房協副會長、汕頭城市建設開發總公司總經理 杜川
廣東省房協副會長、佛山東建集團有限公司副總經理 呂文
深圳市房協許權會長、呂晉川秘書長
汕頭房協陳堅雄會長、郭以寧秘書長
江門房協葉澤權會長
河源房協黃少鴻會長、曹觀發秘書長
雲浮房協黃應健會長、程滿敦秘書長
冒名房協陳桂會長、羊宇超秘書長
信貸彰化大城信貸南投草屯農地貸款汕尾房協黃賢德會長、羅豐秘書長
東莞房協秘書長陳駿良
揭陽房協秘書長方壽
為保持一個良好的的會議環境，建議大傢把手機調至靜音狀況，此外，本次論壇將由新浪網直播，詳情大傢可以上網瀏覽。
2015中國樓市態勢想必牽動著大傢的心，在請出王平秘書長作主題演講之前，咱們先聽聽業界大佬是怎麼看的。
中國房地產市場進入新常態，轉型將成必然。——顧雲昌 原中國房地產及住宅研究會副會長
房產商正在大規模的轉型，失敗者將出局。——任志強 原北京市華遠地產股份有限公司董事長
未來十年房地產市場將進入低速增長階段。——社科院
中國房地產接下來有十年平穩發展期。—王健林 大連萬達集團董事長
中國房地產要由香港模式向美國模式轉型，房地產今後仍是黃金期，不止十年甚至更長。——蔡穗聲 廣東省房地產行業協會會長
下面有請中國房地產業協會副秘書長王平作專題演講，他演講的題目是“新常態、新思維、新行動”，有請。
??王平：非常高興站到這個舞臺跟房地產同仁交流這個題目，我也感謝今天的輪值主席，更感謝蔡會長的要求。為什麼要轉型，為什麼要深轉型？那就是有新思維，可能在這裡我會舉幾個例子給大傢聽，國外像中國房地產這個時期他們是怎麼做的，我們國內是不是還會走這條路，或者是在這個基礎上提高再走。
??2005年中國有一批轉型的房地產企業，今天為什麼40多個市長追著它們的項目，一個城市給它2000畝，每年隻能做6個，我們做的項目為什麼賣不出去，賣不出去是不是房地產的低谷，在這裡都要回答這些問題。
??首先先做一個結論，中國房地產不是拐點，中國房地產不是走下坡，而是上瞭一個臺階，更平穩地快速前進。如果我把通訊業和房地產業比作一個行業，這就是新常態，這個“新”新在哪？“舊”舊在哪？就是通訊業如果90年代到現在一直做BB機，就像柯達膠卷一直做膠卷，那就會慢慢的走向困難，但是如果做手機和數碼相機，那就是永遠發展無致敬，所以我們需要新常態。
??我們到底走什麼模式？也可能走美國的模式，美國的模式是不是一定要學呢？有的朋友問我，如果是BB機怎麼銷售，BB機不開工就可以銷售，誰說違規瞭，你不要用違規的做法，你不要把銷售的錢放在你的兜裡。1960年通用規則，拿到一塊地就賣，固定資產必須銷售前移，美國包括各個國傢的飛機絕不會造100架才銷售，而是有訂單才生產，中國的房地產也將會是這樣的，國際通用規則就一條，比如說中國臺灣遇到這樣的項目，上來就銷售，跟銀行簽瞭合同，誰願意買這塊地上的房子，誰到指定的銀行存款10萬臺幣，存的時候說目的是想買這個房，於是存款瞭，銀行很高興，他在存單上必須要寫明我要買多大面積的房子，寫清楚，這個單子剛存進去開發商就拿到瞭信息，當銷售到120戶的時候就開業主委員會，把設計公司的設計和整個業主交流，都同意瞭再開工，一旦開工這就是你的真實客戶，所以絕不能建完200戶再賣，賣不完天天貸高利貸，所以我們房地產已經到瞭頂層設計階段，這就是新常態。
??中國房地產業協會副秘書長王平做主題演講
??新常態、舊常態太容易瞭，我從1981年進入房地產，遇到瞭4次我認為新舊常態的對比，第一個階段是80年到90年，這個階段是計劃經濟，很多開發公司從80年代起步，當時我們協會也開展這樣的活動，告訴大傢國傢已經說瞭以後不給你計劃瞭，不給你剛才指標和銷售指標，完全自己開發自己銷售。當時很多企業不相信，就是抱著舊的計劃指標不放沒有走到新常態，第二個階段是90年到2000年，這個時候全世界都在走專業化，所以2000年王石說隻做房地產的住宅，什麼都不做，結果凡是做專業化的迅速成長。第三個階段是2000年到2008年，始終有人抱著舊常態，就是2000年危機瞭，世界金融危機瞭，抱著不放，於是縮手縮腳不敢動瞭，而僅僅三年的時間有些開發公司翻瞭十倍，因為他們堅信新的常態是發展而不是收縮，沒有受外界的影響。最後一個階段是1980年到2014年，新常態就是為流動人口服務，我們國傢過去是短缺的時代，所以假如有1萬個傢庭需要住宅，但是隻能產生100套，這種短缺時代要多少就可以賣多少，拿瞭地就賣，但是今天我們國傢已經到瞭新常態，就是為固定人口服務的時代逐漸減弱，變成為流動人口服務。我總結成一句話，迎接為流動人口服務為主的開發建設運營的新時代。把這個牢牢記住，全世界現在都在走這個規律，中國今天徹底到瞭，不轉型再做一樣的東西，BB機就遇到無數的困難，換句話說就是為中低收入居民傢庭異地異國中短期休閑度假時代的快速到來，這就是轉型。
??所以舊常態、新常態我做瞭一個比較，舊常態是誰和權力接近誰可以拿到資源，新常態是市場需求為中心。舊常態是短缺經濟，新常態是過剩能力經濟。我們稍微一努力就會過剩，很多行業都是，我們具備瞭生產能力，有需求就能生產出來，舊常態是投資拉動，新常態是個性化多元需求拉動。舊常態是為固定人口服務，新常態是為流動人口服務。舊常態我們國傢追求速度，而新常態追求的是供需平衡。曾經有這麼一句話給大傢一個參考，有一個村去年吃瞭1萬個饅頭，為什麼今年非要1.1萬個饅頭，這種速度有意義嗎，為瞭保持1.1萬饅頭用多少資金刺激，生產出來的饅頭壞瞭怎麼辦？埋瞭再生產，所以未來的世界一定是供需平衡的世界，所以GDP過去是決策的依據，未來是國傢實力的象征，過去數量效應最好，我們的新聞聯播通常都是糧食增產多少萬斤，而未來是質量的產品，我們的糧食能不能不是基因的食品，過去舊常態主要是安居就業，隻要住下來就能找到工作，未來不是，是你找好瞭工作才安居，在舊常態下租售並舉是以售為主，在新常態下是以租為主的。舊常態是以富人經濟學為主，誰可以跟富人打交道可以有穩定的合同，但是在新常態是窮人經濟學，像美國有一個企業說我可以在中國建一個企業一天掙1塊，13億人就是一天掙13億。美國人喜歡建一個項目能收100年的錢，這就是頂層設計的第二類。舊常態是快生活為主，新常態是慢生活為主。舊常態是締造的消費，就是農村消費和城市消費相結合。新常態是城市願意田園生活，農村願意現代的生活。所以舊常態是兩點一線，新常態是三點一面，在自己住宅和工作的地區拉出幾百公裡，方圓要走遍玩遍休閑遍再擴大到中國，再擴大到世界，這是全世界的趨勢，中國也不例外。舊常態一般是走馬觀花，新常態是下馬體驗看花。舊常態掙錢是短平快，新常態是日進鬥金。舊常態追求速度，新常態追求平臺。舊常態追求有沒有，新常態追求好不好。所以現在傢裡為什麼堆的鞋多衣服多，就是因為窮怕瞭，隻要進到傢裡就是我有瞭。但是新常態是物盡其用。所以舊常態不重視人財物占有率，新常態重視人財物的占有率，孫中山一輩子沒有掙錢，但是一輩子不缺錢。這就是今天，所以舊常態比較重視中央說什麼，而今天新常態重視市場說什麼，舊常態信息不對稱可以獲得暴利，新常態下是陽光互聯網下的直銷，什麼叫大數據？就是精準服務。
??所以在舊常態下，行業差別比較大，新常態將走向行業平均利潤。我說的這些新常態是未來30年可能逐步實現的，但是這就是思維。
??所以我給大傢看一下法國在中國今天的階段在幹什麼，法國我隻能跟中國一個東西相比，大傢看這個圖。法國有55萬平方公裡，黑龍江有48萬平方公裡，黑龍江有4000萬人，法國6600萬人，但是僅僅這麼一個小的法國，相當於中國一個省的面積，比黑龍江多瞭2600萬，法國有96省，法國僅僅這麼點面積，有96個省，36568個市鎮，我們整個中國才33281個建制鎮，整整中國才3萬多個，而僅僅一個法國就這麼多，法國號稱有6000萬人，還可以迎接8000萬外來人口。所以人傢房地產做到這種程度，到法國旅遊就不用旅行社，從法蘭克福下車就可以直接去享受田園風光和酒窖的香味，在座的黑龍江和法國相比，房地產是零，才剛剛開始。
??所以今天中國的6600萬人為8000萬人如何去法國而服務，這個時代已經來瞭。所以中國的發展未來應該轉向所有的項目，這就叫手機項目。
??再看德國35.7萬平方公裡，相當於中國一個省的面積，有9000萬人，有16個省，12220個市鎮，也可以容納將近7000萬人進德國，廣東大傢問問自己的面積，比自己人口多一倍的人口進廣東，我們可以把他們接待好嗎？這種房地產才剛剛開始，既不破壞環境，還可以有效的接待外國的遊客、休閑客。雲南昆明做瞭一個決定，已有60個名鎮，現在要增加到100個名鎮，每個鎮可以讓外國人住1個月到8個月，不願意走，為什麼？這一切的一切都是未來房地產的發展趨勢，如果今天你是做膠卷的，一定不要不聽數碼相機的，如果是希特勒一定不要相信原子彈。這就叫轉型。
??看看英國，僅僅黑龍江省面積的一半，24萬平方公裡，養活瞭6120萬人，英國怎麼做的城市規劃呢？大傢看英國幾乎都是島嶼，就這麼點田地，2011年他們的新型城市規劃法給大傢看看。田園城，今天的英國是最老牌的地主主義國傢，轉型的時候他們做瞭一個決定，這裡不看瞭，12萬人口的城市絕對不準集中建，一定要3萬人一個城市，12萬人這麼分佈，要在中國一定要把這4個拆瞭合到中間，但是在英國已經不做瞭，我相信20年後這個觀點會被中國人接受，但是已經付出瞭昂貴的代價，今天英國的新城市計劃出臺瞭，社區、餐飲自給自足，3萬人一個城市，6個衛星城，為瞭讓6個衛星城過得更好就建一個中心城市，這個中心城市7.5萬人，專門為6個衛星城服務，我們國傢是6個衛星城為中心城市服務，在國際上全是倒著的，這個團部是為營服務的，絕對不是營為團部服務的，所以這7.5萬人的建築都不能鋪地毯，中間必須是大綠地，6個城市用運河和輕軌連起來，而且可以容納25萬人來休閑，一部分人住在城裡，一部分人住在鄉下，這就是英國的發展戰略。
??再看中國轉型的企業，最早轉型的企業，2005年在全國建瞭好多的項目，北京現在已經有兩個區一個縣都準備給它項目，一個給2000畝，現在自己有一個大學，大傢看2000畝，光建住宅是賣不出去的，它知道未來的人不缺住宅，這個住宅必須要有就業人口，它在一個縣裡面找到一個很偏僻的地方，然後用1000畝建住宅，可以容納5萬人，但是旁邊有很多的就業機會，所以這個住宅可以賣得很好。
??看看這個城，吃、住、遊、購、文、娛全俱全，包括精神享受，現在市政府排隊把項目給它，地便宜的在這都不能說，因為帶來這麼多的就業和財政收入，它獲得的土地都是最便宜的。
??再看有一個千戶苗寨，政府決定把這塊地拍賣給開發商，這個山有500多戶，那個山有500多戶，這個山非常高，一次我都上不去，房子很破，政府決定讓所有的苗寨將近1000戶搬下來住保障房，然後一半賣給開發商，這個項目實施之前被北京的一個規劃院院長發現，說這個項目不能建瞭，你要這麼建這塊地就完瞭，政府掙瞭一批錢，開發商賣完掙一批錢，完瞭這個項目就是死項目，沒有解決千傢苗戶的就業和生存，還把他們的農田占用瞭。這個規劃院院長用很長的時間跟他們說不要建這塊地，留著它，也讓城裡人來這裡享受。於是把這塊地重新規劃，規劃完瞭每天晚上容納3萬人，一個人花300就是1千萬，每天這樣的絡繹不絕的人口。現在政府又拿瞭一塊地建五星級賓館，為什麼？外國人來得太多，把千戶苗寨的農民帶富瞭。北京還有一些來這做生意的，形成瞭產業聚集、人員聚集，而且流動人口在這住3天的不少，住一個星期的也不少，一直這樣走一波來一波。
??再看看航空開發公司，專門打造以客戶需求為導向打造體驗地產，在這裡享受一切的航空夢，在這配建的住宅一搶而光，所以真正買房子的人不是給戶口而是就業，先就業後落戶，這個新時代將到來。
??再給大傢看一個片子，就是韓國在海上做瞭一個24小時的不夜城，是澳門的3倍。
??（播放視頻）
??王平：大傢觀看完瞭，不知道什麼感覺？我隻告訴大傢這是房地產的iPhone10，所有的行業都是配套，集成出來一個東西為流動人口服務，而且就業人口500萬以上，這500萬就要在這住，是就業人口，所以大傢想想未來的房地產，這就是趨勢，很多說我怎麼可能，你千萬不要這麼想，哪怕你做一個項目能結合10個需求都是創新，千萬不要抱著BB機不放，房地產到瞭，千萬別隻會建住宅，中等收入限購是什麼意思？其中一個解釋是抱著自己的觀點不放最後一下淹沒瞭。一定要放，我們會長有一句話，我們到瞭什麼模式大傢就要研究什麼模式，哪怕明天的項目就增加一個需求，我們BB機裡增加一個手電的功能行不行，BB機裡面突然增加一個打電話的功能，然後變成電視機的功能，你一定要想，隻要想就能成功。所以新常態的特點，第一個特點就是人的因素逐漸趨為零，不是人的因素不重要，是我們的行政管理將趨於零，不能讓政府官員那麼累瞭，看看西方的官員，特別是德國，政府隻管維持秩序，因為已經把人管交通變成紅綠燈管，所以警察是維持秩序，防止逆行，而我們中國5000年的歷史還在十字路口指揮交通，這是不行的，所以三中全會決定按市場抉擇，四中全會決定每個規則按程序辦，實際和程序、規則發生矛盾怎麼辦？由人大授權先行先試，比如說上海自由貿易區，就叫先行先試，政策非常優厚，結果多少專傢反對，最後人大通過4部法律在上海自由貿易區無效，給它授權，現在又要擴大到好多地方，就是要在中國註冊企業和美國、德國、日本是一樣的，我們不要一點一點來，能不能有大的突破。所以這就是人的因素趨向於零。
??第二個需求資本上升為第一資本，未來您100年200年為什麼人服務？您為的這個人群能服務一輩子嗎？如果能，你就是一輩子的企業，如果服務5年就是5年的企業，服務100年就是百年企業，為流動人口服務可以服務1萬年，就是這樣的，所以需求資本是第一資本，如果馬克思活著再也不會寫人財物資本論，他將研究需求資本論，誰掌握需求誰就是爺爺。
??再有一個，人類的四大結構整體在提升，新常態下這幾個特點特點明確，人的因素為零，需求資本成為第一資本，四大結構迅速提升，全世界都尊重的規律，第一是衣食，然後是住行，然後是文遊或者文娛，第四是康壽，現在康壽企業特別掙錢，我們如何在我們的行業裡面能解決康壽問題，這是最重要的。
??再有一個，政府工作的重點變瞭，當前政府提出瞭中國經濟會議剛開完，看政府工作的重點在哪大傢就知道關心什麼，2014年是新常態、多樣化，國傢剛剛說的新常態看習近平是怎麼總結的，最大的常態就是企業生產經營困難增多，這已經到瞭生死存亡的時候，經濟下行壓力大，結構調整陣痛顯現，企業生產經營困難顯現。在這種常態下，大傢看我們第一個常態就是個性化、多樣化的需求，消費成為主流，第二個需求就是新的模式正在湧現，第三個是國際收支這塊我們依然存在競爭力，生產能力上我們已經出現瞭長期供給不足，變成生產超出需求。再一個過去勞動力成本低，現在我們要靠人力資源進步提高。過去重視數量、價格，今天註重質量和差異化。等等這一切新變化、新常態給我們提出瞭要求，你看中央要求我們重視群眾的需求、消費的心理、社會的預期、企業傢才能怎麼發揮，人才資本的素質等等的，這一切都告訴我們新常態下，我們企業的戰略是，第一是縣、鎮、鄉村建設怎麼帶動，怎麼帶動整體的致富，帶領農民致富，政府把精力放在保障房，保障房也向社會購買，從抑制需求變成抑制平衡，習近平對於速度很反感，他在經合組織上說中國7%怎麼瞭，需要多少增長多少，不需要吃1萬個饅頭就吃多少，不需要吃那麼多沒必要，所以看一個區的住宅供應，再看一個縣的住宅供應，千萬不要圍繞著增長速度。
??最後，我再講一個訣竅，開發企業的最大戰略轉移，思維模式的變遷。我們過去都是C類思維，就是項目設計，B類思維是造幣廠，A類思維就是解決錢的問題。今天已經到瞭A類設計階段，所以叫頂層設計，就是做一個項目能收100年的錢，就像麥當勞是小企業，但是麥當勞的總部是大企業，國際上區分20人叫小微企業，20人到100人是中小企業，200人以上才是大企業，但是頂層設計是解決錢的問題，解決完錢都要投到B類設計，就是今天我們要轉型的內容，轉到哪去？轉到手機日進鬥金，所以系統設計非常重要，項目設計是投入產出，給100萬賺200萬，所以我們按資分配將走向按勞分配，因為中國不缺錢，有好的項目錢跟著你走。大傢想想未來的頂層設計就是不花錢也辦事。
??舉兩個例子結束今天的論壇，第一個例子是不花錢也辦事，第二個例子是分配好瞭辦得更好。第一個例子就是中國的航空業，現在大傢機票還在買5折以下的，董事會做出一個決定誰買5折以上的機票我免費送你到機場，隻要用頂層設計，社會不缺人財物，隻要設計好瞭讓人人收益就是頂層設計，如果設計好瞭使一方受損就是欺騙，這個頂層設計包括第一個航空公司，第二個是買機票的客戶，第三個是汽車制造廠，第四個是開車的司機，做完這個設計一分錢沒花錢就賺瞭4000萬。為什麼李嘉誠的項目都是十年以後賣，我們中國的企業都是建完就賣，李嘉誠就是做完瞭頂層設計才賣，大傢說十年前開發商掙多少錢十年後掙多少錢？這就是頂層設計。按項目設計的思維永遠解決不瞭這類問題。
??第二個例子是奧林匹克，當時遇到三個問題，第一個運動員不報名，第二個秘書處沒有資金，第三個留不住人，然後就用頂層設計解決瞭一切難題，頂層設計太重要瞭，這就是轉型。秘書處把所有的廣告權收歸秘書處，收回來以後做瞭重新分配，所有的廣告費50%都是透明的，人人都知道，運動員到奧運會報名參賽，我不但不收會務費還給你錢，你來不來，結果就這麼一條就完成瞭，那就是說可口可樂給10億，他把5億給運動員，把4億誰競辦成功給誰，把1億給秘書處，就整個完成瞭資金循環，最後實現瞭頂層設計。
??所以這裡時間關系我衷心祝願大傢，在未來的時間裡，用自己的思想做好中國的房地產市場，謝謝。
??主持人：我覺得我們王平的講話跟他人長的一樣，高大上，而且接地氣。今天我們王平主講的題目是新常態、新思維、新行動。他的講話的內容也跟我們傳統的有關市場分析的模式不一樣，以往專傢講市場形勢分析我個人認為好像八股文一樣，通常第一段都是講過去的一年投資多少，賣瞭多少還有多少沒賣。第二段通常講經濟和政策情況是怎樣的，最後才說明年怎麼樣，所以我覺得既然現在是新常態，那對於房地產形勢是怎麼分析，我覺得也要搞點新常態，因為有關市場形勢的數據方面，我們袁總是高手，大傢都是高手，我們可以看微信，可以上網查，甚至聽我講也可以知道，但是我們未來房地產因為一個規模，一個是利潤，一個是銷售，這些都遭遇天花板，我們不能再按照以往的做法來玩，所以我請王平直接告訴廣東的企業未來應該怎麼辦，今天王平完全按照我跟蔡會長的設想，完全實現瞭我們的願望，但不知道在座的嘉賓是不是滿意，如果大傢滿意大傢都舉起手給王平最熱烈的掌聲。
??我建議大傢休息10分鐘，接下來還有更精彩的內容。
直播：2014廣東房地產發展論壇（2）
新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-18/14105951226868538852154.shtml
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